Zróżnicowanie obszarów zdegradowanych i niepowtarzalność strategii ich odnowy sprawiają, że literatura przedmiotu obfituje w szczegółowe analizy przykładów miast, które z sukcesem poradziły sobie z wyzwaniem lub poniosły porażkę. Główne zasady i założenia rewitalizacji z obszernymi odniesieniami do praktyki sformułowano w podręcznikach akademickich zarówno w USA, jak i w krajach europejskich. Zgodnie z kanoniczną dziś definicją P. Robertsa i H. Sykesa rewitalizacja to kompleksowy proces podporządkowany zintegrowanej wizji, który prowadzi do rozwiązania problemów konkretnej przestrzeni w mieście poprzez trwałe zmiany w sferze ekonomicznej, technicznej, społecznej i środowiskowej. Narastające od połowy XIX w. w wielu krajach problemy mieszkaniowe, społeczne, a potem powolny upadek dzielnic przemysłowych oraz miast monokulturowych, wymuszały poszukiwanie rozwiązań. W rezultacie w każdym kraju systemowo podchodzącym do polityki wobec obszarów zdegradowanych wypracowano złożony, wieloaspektowy zestaw narzędzi terytorialnych, których przedmiotem oddziaływania są dzielnice miejskie znajdujące się w niekorzystnej sytuacji. Również aparat sektora publicznego oraz jego partnerów w poszczególnych krajach okazywał się nieprzystosowany do sprostania temu wyzwaniu. W każdym przypadku doprowadziło to do mnożenia się podejmowanych ad hoc i post hoc prób organizowania różnego typu podmiotów i angażowania ogromnych środków, których efektywność wypadała zazwyczaj niekorzystnie. W efekcie ocena ewolucji zmian w polityce wobec obszarów zdegradowanych oraz instrumentów, które znalazły zastosowanie w rozwiązywaniu problemów tych obszarów, jest obok licznych studiów przypadku jednym z głównych tematów literatury naukowej poświęconej rewitalizacji w Europie i na świecie w ostatnich latach. Mimo to nie udało się do tej pory w literaturze przedmiotu w syntetyczny sposób ująć teorii rewitalizacji. Celem monografii jest więc próba wypełnienia tej luki badawczej poprzez zbudowanie ramy teoretycznej do oceny instrumentów polityki rewitalizacyjnej niezależnie od jej bieżącego czy długoterminowego wymiaru oraz krajowych uwarunkowań. Niezbędne do jego realizacji było wyodrębnienie uniwersalnych cech obszarów zdegradowanych (rozdział 1), a następnie na podstawie różnorodnych podejść krajowych głównego zestawu założeń o charakterze uniwersalnym (rozdział 2). Początkowym punktem wyjścia dla procesu badawczego, którego niniejsza monografia jest efektem, była często w publikacjach analizowana w kontekście problemów obszarów zdegradowanych nieefektywność wykorzystania lokalnych czynników produkcji4. Brak możliwości przezwyciężenia długoterminowego bezrobocia i ubóstwa mieszkańców, niski poziom inwestycji i słaba kondycja lokalnych przedsiębiorstw, porzucone nieruchomości czy odrapane kamienice to tylko kilka z przykładów jej widocznych powszechnie skutków. Wychodząc od analizy przytoczonej literatury, sformułowano następującą hipotezę badawczą: H1: Uniwersalne cechy obszarów zdegradowanych powodują nieefektywność wykorzystania zlokalizowanych w nich czynników produkcji. Hipoteza ta rozwija, usankcjonowaną w literaturze przedmiotu, tezę o nieefektywności rynku jako takiego na obszarach zdegradowanych. Aby wyjaśnić proces degradacji i uwięzienia w niej pewnych obszarów miast, należy sięgnąć głębiej, odwołując się do specyfiki rynków czynników produkcji, które stanowią składowe mechanizmu rynkowego w tych obszarach.